近期，萬科A在短短42天內發布了15項公告，其中擔保貸款相關公告占據了8個席位，這一連串的動作成為了萬科積極應對現金流挑戰、力求避免流動性危機的生動寫照。今年以來，萬科通過多種方式努力穩固其資金鏈，不惜將曾經視為探索地產邊界成果的諸多資產擺上貨架，這些資產中不乏已成為行業頭部的品牌。

曾幾何時，萬科因不斷重新定義行業、勇敢探索邊界而被譽為偉大的企業。然而，隨著地產行業的周期性巨變，這些創新與探索的步伐驟然停歇。如今，市場更關心的是萬科能否挺過難關，以及失去往日光環后的萬科，哪塊業務還能保留那份純粹的萬科精神。而本文更聚焦于后者。

萬科曾構建起一個龐大的業務體系，嘗試了多元化的業務拓展，試圖在不同領域“再造一個萬科”。然而，時至今日，其中最健康、最不可能被擺上貨架的，當屬萬物云。今年上半年，在物業領域競爭日益激烈的環境下，萬物云依然交出了亮麗的成績單，收入達176億元，同比增長9.6%，實現凈利潤8億元。10月23日，通過分紅，萬物云還為萬科提供了約6.8億元的資金支持。

萬物云近期的動向，讓人看到了它依然保持著萬科般的行事風格：在主業中深耕細作，拆解服務流程進行標準化改造，同時，在產品價格區間、業務范疇、服務模式三個方面持續探索新的邊界。在價格方面，萬物云正嘗試從2.5元/平米/月以上的高端住宅物業服務市場，下沉至2元/平米/月左右的價格區間，這一價格區間在一二線城市極為敏感，意味著大量存量小區將被覆蓋，萬物云可觸達的小區數量將翻倍，對非品牌物業形成沖擊。

在服務領域，萬物云2024年收購丹田物業，大規模進軍校園、醫院的物業服務領域；與高和資本合作，加碼社區商業；加上2020年入股戴德梁行，拓展商企服務，以及此前探索的城市服務、產業園服務、家裝等，不禁讓人產生錯覺：過去萬科想要進入的業務領域，如今萬物云正以自身的方式一一滲透。

物業服務作為勞動力密集型行業，效率提升是關鍵。萬物云掌門人朱保全指出，該行業“不存在全局性的規模效率”，要提高效率，必須增加局域密度，提升人的復用效率，同時走技術路線，提高管理效率和AI替代。目前，萬科A總市值約為1026億元，萬物云市值約為228億元，但萬物云市值曾一度超過530億港幣，且部分新業務尚未納入其中。

朱保全表示，房地產下行階段，物業公司都在換軌，萬物云將重點走向資產、低碳、AI三個方向。從物業管理走向資產管理，從物業管理向能源管理轉型，從人管人到事管人進行能力轉型。萬物云已經啟動計劃，下探至2元價格區間，殺入低價市場，這對現有的物業服務行業格局來說，無疑是一個重磅消息。

在具體策略上，萬科物業推出新產品“智選”，采用差異化服務建立“彈性定價”方式進入低價市場。通過全量梳理社區服務空間和作業對象，形成全類服務事項集，再分類篩選出必選服務和自選服務，通過不同組合形成自由定價。萬物云還升級了智能化產品，推出“靈石”空間操作系統，用“人+機器+遠程”方式提升效率。

“靈石”與萬物云既有的“黑貓”、“鳳梨”構成了智慧三件套。“黑貓”是智慧通行系統，“鳳梨”是自助客服系統，而“靈石”則是一個以AI為基礎邏輯的新產品，包含硬件和操作系統。朱保全用Airbnb類比“靈石”，希望通過它改變物業服務企業在管理方面的底層邏輯。

“靈石”不僅可以檢測樓宇、空間的實時運行狀況，進行遠程操作，還能對異常事件進行預警，同時派發工單，檢測統計樓宇的能源利用、資產運營狀況，提供決策輔助。新產品是萬物云在技術層面對“蝶城”戰略的一次加碼，是在用技術替代人力。萬物云目前的蝶城有658個，三年目標是達到1000個，增幅52%，這是萬物云未來業績增長的最強基礎。

在“蝶城”上做加法的同時，萬物云還通過并購方式拓展新業務。今年，萬物云收購丹田物業，進入校園、醫院的物業服務領域。丹田物業在全國服務的項目超過260個，包括138個高校和46個三甲醫院項目。朱保全解釋說，并購是輕資產公司全球發展的必經之路，如今，無論是收購方還是被收購方，對物業公司的財務報表都有了更深刻的認知，行業正走向成熟。